Partager de bons moments entre amis, prendre des vacances en famille ou simplement s’aérer l’esprit le temps d’un week-end… Une résidence secondaire permet de profiter de moments uniques avec ses proches, et de se créer de précieux souvenirs. Mais ce type de bien peut aussi représenter une véritable charge financière. Louer votre résidence secondaire peut alors s’avérer particulièrement intéressant pour réduire vos frais.
Alors comment louer votre résidence secondaire ? Quelles sont les démarches à effectuer pour pouvoir la louer quelques jours ou quelques semaines par an ? Et quelles étapes respecter pour être certain de louer en toute tranquillité ?
Pourquoi louer sa résidence secondaire ?
Qu’il s’agisse d’un chalet à la montagne, d’une maison de campagne ou d’une villa dans une station balnéaire, votre résidence secondaire reste souvent inoccupée pendant de longues périodes… Alors pourquoi ne pas la louer lorsque vous n’en profitez pas ? Contrairement à une location longue durée, la location saisonnière vous permet de continuer à profiter de votre bien, en ne le louant que quelques jours ou quelques semaines par an.
La location saisonnière vous permet aussi de « faire vivre » votre maison ou votre appartement secondaire tout au long de l’année. Votre logement est chauffé sur des périodes plus longues, et il est aéré et nettoyé plus régulièrement. Et même si votre bien n’est loué que sur de courtes périodes, cela permet de faciliter son entretien sur le long terme.
Mais la location de votre résidence secondaire vous permet surtout de pérenniser votre projet ! Vous dégagez un revenu appréciable, pour faire face aux frais et aux dépenses courantes de l’année (charges de fonctionnement et d’entretien, impôts, assurance, crédit immobilier…). Vos revenus locatifs peuvent aussi vous aider à financer certaines réparations, et même d’importants travaux (la création d’une piscine ou d’une extension, par exemple). Et dans certaines régions, la location saisonnière peut même vous permettre de rentabiliser votre investissement immobilier et de profiter d’un véritable revenu supplémentaire…
Malgré tous ces avantages, de nombreux propriétaires redoutent encore les risques liés à ce type de location. Usure et dégradations, difficultés logistiques et gestion des locataires, respect des exigences légales et déclarations fiscales… La location saisonnière ne s’improvise pas ! Mais il ne s’agit pas non plus d’une démarche insurmontable : il vous suffit de respecter quelques étapes et formalités, et d’anticiper certaines problématiques…
1ère étape : préparer la location de sa résidence secondaire
Pour louer votre résidence secondaire dans de bonnes conditions, vous devez d’abord respecter certaines démarches administratives. Prenez ensuite le temps de vérifier si votre logement est prêt à recevoir des locataires.
Obtenir certaines autorisations
Pour mettre en location votre résidence secondaire à la journée, à la semaine ou au mois, vous devez :
– demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee : gratuite, cette formalité permet de déclarer le début de votre activité. Elle doit être effectuée sur le Guichet des formalités des entreprises. Cette démarche vous permet d’obtenir votre numéro SIRET, indispensable pour vous identifier auprès des services fiscaux ;
– faire une déclaration en mairie : pour louer votre résidence secondaire, vous devez la déclarer comme « meublé de tourisme ». Vous pouvez effectuer cette déclaration directement en ligne. Attention : dans certaines très grandes communes (comme Paris, Bordeaux ou Nice), vous devez demander une autorisation de changement d’usage avant de déclarer votre meublé de tourisme. Dans d’autres communes, il faut d’abord faire la déclaration, pour ensuite demander une autorisation de changement d’usage. Dans tous les cas, renseignez vous auprès de votre mairie pour connaître les règles et conditions particulières à remplir pour rendre votre bien éligible à la location saisonnière.
Bon à savoir : si votre résidence secondaire fait partie d’une copropriété, n’oubliez pas de vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de « clause d’habitation bourgeoise ». Cette clause vous impose d’utiliser votre logement à des fins d’habitation, et vous interdit d’en faire un meublé de tourisme.
Vous pouvez également demander le classement de votre meublé de tourisme. Cette étape n’est absolument pas obligatoire : elle vous permet simplement de mettre en avant les qualités de votre résidence secondaire, et de profiter de certains avantages fiscaux.
Bien équiper son logement
La location saisonnière vous permet de louer votre résidence secondaire au maximum 90 jours consécutifs par année civile au même client. Et pendant les périodes de location, votre logement est évidemment réservé à l’usage exclusif du locataire. Qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement ou d’une grande villa, votre meublé de tourisme doit obligatoirement proposer certains équipements de confort : de la literie, des meubles de rangement, des équipements de cuisine (une gazinière ou des plaques chauffantes, un réfrigérateur, des ustensiles pour cuisiner)…
Mais vous devez également bien cibler votre clientèle, pour anticiper ses attentes et ses besoins. Avant de mettre votre résidence secondaire en location, vérifiez que son aménagement et son style de décoration correspondent bien aux attentes de vos futurs clients ! Si vous souhaitez louer en priorité à de jeunes familles, pensez par exemple à investir dans certains équipements pour bébé (un lit à barreau, une chaise haute et une barrière devant l’escalier…). Et s’il s’agit d’une ancienne maison de famille à la décoration un peu datée, prenez le temps de la remettre au goût du jour. Dépenser quelques centaines d’euros en meubles et en accessoires peut vous offrir un beau retour sur investissement !
Pour louer votre résidence secondaire en toute tranquillité, pensez ensuite à contacter votre assurance habitation : vous aurez peut-être besoin de souscrire une assurance complémentaire pour cette activité de location. Demandez aussi à votre locataire s’il bénéficie d’une « garantie villégiature » (normalement incluse dans son contrat d’assurance multirisque habitation).
Renseignez-vous enfin sur les solutions qui vous permettent de sécuriser votre domicile. Des alarmes anti-intrusion « classiques » aux nouveaux détecteurs de bruits et de fumée : les nouvelles technologies vous permettent aujourd’hui de louer en toute sécurité !
2ème étape : gérer la location de sa résidence secondaire
Votre résidence secondaire est prête à être louée ? Diffusion de votre annonce et rédaction d’un contrat de location, accueil, entretien et petites réparations… Plusieurs solutions s’offrent à vous pour gérer la location de votre maison ou de votre appartement. À vous de choisir celle qui convient le plus à votre profil, à vos disponibilités et à vos envies.
Rédiger et diffuser son annonce de location
Pour maximiser vos chances de louer votre résidence secondaire, vous devez évidemment rédiger une annonce attractive, avec :
– une description complète du logement : bien rédigée, elle doit mettre en avant les atouts et les qualités de votre bien (son emplacement ou ses prestations, par exemple) ;
– des photos de qualité : ajoutez suffisamment de photos à votre annonce, pour aider les futurs locataires à se projeter ;
– les modalités et les conditions de la location : après avoir fixé votre prix (à la nuitée ou à la semaine, généralement), ajoutez les dates de location, la durée de séjour minimum, le nombre de personnes acceptées, le montant du dépôt de garantie, si les animaux domestiques sont acceptés,…
Vous pouvez confier la location de votre résidence secondaire à une agence locale, ou diffuser vous-même votre annonce sur des plateformes spécialisées. Et si Airbnb, Abritel et Booking n’ont plus besoin d’être présentés, d’autres sites offrent aussi certains avantages. Leboncoin ne facture par exemple aucuns frais, et Gens de Confiance vous permet de louer à vos amis, ou aux amis de vos amis… De nouvelles plateformes ont également vu le jour récemment : Vak Vak encourage par exemple à voyager moins loin et de manière plus responsable, et Happy’MR s’adresse spécifiquement aux personnes à mobilité réduite et à leurs aidants.
Pour louer votre résidence secondaire, vous devez également rédiger un contrat de location saisonnière, qui doit comporter certaines mentions obligatoires (vos coordonnées, l’adresse et un descriptif détaillé du logement, le prix et les conditions de la location…). Si vous faites appel à une plateforme de location, un contrat type peut vous être proposé.
Gérer l’accueil et l’entretien de son bien
Si mettre sa résidence secondaire en location permet de profiter d’un revenu intéressant (et particulièrement attractif dans certaines régions), la démarche peut parfois paraître contraignante.
Il faut notamment :
– gérer les réservations ;
– ouvrir le logement, le faire visiter aux locataires et réaliser un état des lieux (à l’entrée et à la sortie) ;
– nettoyer la maison ou l’appartement après le passage des locataires, changer les draps, entretenir l’extérieur (nettoyer la piscine ou tondre le jardin, par exemple) ;
– gérer les imprévus pendant la location, réaliser d’éventuelles réparations…
Là encore, plusieurs options s’offrent à vous ! Si vous avez le temps et que ces tâches ne vous semblent pas insurmontables, vous pouvez tout à fait gérer vous-même la location de votre résidence secondaire. Boîtes à clé, serrures intelligentes et logiciels de gestion locative… Plusieurs solutions modernes et innovantes peuvent aujourd’hui vous faciliter la tâche.
Mais vous pouvez aussi décider de déléguer la gestion locative de votre résidence secondaire, par manque de temps (ou d’envie !). Vous pouvez alors faire appel à un service de conciergerie, vous adresser à une agence de gestion locative ou même recruter certaines personnes du voisinage ! L’entretien et la gestion des résidences secondaires représentent en effet de véritables opportunités d’emploi dans certains villages ou zones géographiques…
Et s’il s’agit généralement de confier à ces prestataires des tâches de gestion classiques (ménage, pressing et entretien du jardin), vous pouvez aussi proposer à vos locataires des services haut de gamme et personnalisés ! Livraison de repas ou chef à domicile, mise à disposition de vélos ou de planches de surf… Dans les régions où l’offre locative est importante, ces services vous permettent de vous démarquer. Certains prestataires proposent aussi de vous aider à améliorer la performance financière de votre activité, avec des solutions de « revenue management » comme J’affiche complet.
Troisième étape : déclarer ses revenus locatifs
Les revenus locatifs font partie des sommes à déclarer, et donc des impôts à prévoir pour votre résidence secondaire. Si votre résidence secondaire est déclarée en « meublé de tourisme » et que vos recettes n’excèdent pas un certain montant, vous relevez du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Deux régimes fiscaux peuvent alors s’appliquer :
– le régime du « micro-BIC » : soumis à certaines conditions (un montant maximum de recettes annuelles, notamment), il donne droit à un abattement forfaitaire pour tenir compte de vos charges et réduire votre revenu imposable ;
– le régime du réel : plus contraignant, ce régime spécifique impose de tenir une comptabilité exacte avec un bilan annuel. Il ne donne droit à aucun abattement, mais vous permet de déduire les charges réelles (les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien…) et l’amortissement de votre bien (achat, rénovation, meubles notamment).
Bon à savoir: Il est important de noter que la fiscalité du LMNP, qui a historiquement été avantageuse pour les propriétaires, est désormais critiquée pour encourager les locations de courte durée au détriment des locations à long terme. Il est donc conseillé de rester informé sur les changements à venir, surtout dans un contexte où le gouvernement cherche activement de nouvelles sources de revenus fiscaux.
Attention ! En plus de déclarer vos revenus locatifs, n’oubliez pas de reverser à votre commune la taxe de séjour que vous (ou votre service de réservation en ligne) avez collectée auprès des locataires (son montant varie selon les communes et les prestations de votre résidence secondaire. Vous pouvez aussi être assujetti au paiement de la CFE (cotisation foncière des entreprises).
L’alternative maline
Si louer votre résidence secondaire peut s’avérer particulièrement rentable, vous pouvez aussi envisager une autre solution pour en tirer profit : l’échange de maisons. Expérience locale authentique, économies, flexibilité et confort familial… Echanger votre résidence secondaire avec celle d’autres vacanciers peut être une alternative très intéressante ! Beaucoup plus facile à mettre en place et plus sécurisant qu’une location, l’échange de résidence secondaire est peut être la solution pour vous ou en tout cas une première étape.
Il existe différents sites Internet qui vous permettent de réaliser des échanges dans le monde entier mais le leader incontesté est Home Exchange.
